Le compravendite
I volumi
L’andamento dei volumi di compravendite del settore residenziale a partire dal 1985 (Figura 1)
segnala una chiara inversione di tendenza a partire dal 2007 dopo un decennio di decisa crescita
iniziato nel 1997 e conclusosi nel 2006, anno in cui le compravendite hanno raggiunto il massimo
storico di 869.308 NTN con un incremento del 80% circa rispetto al ’96.
La contrazione del mercato residenziale si è protratta fino al 2009, con un calo complessivo del 30%
circa rispetto al 2006. Dopo la lieve ripresa del 2010, il mercato mostra nuovamente un calo nel 2011.
Nel 2011 il volume di compravendite di abitazioni in Italia, con la sola esclusione dei comuni delle
province di Trento e Bolzano, è stato pari a 603.176 NTN2, -2,3% rispetto al 2010 (614.498 NTN2).
Nel corso del 2011, inoltre, il tasso tendenziale trimestrale3 del settore residenziale (rapporto tra i
valori del NTN di trimestri omologhi) ha mostrato segnali negativi nei primi due trimestri dell’anno
(con un calo pari a -3,6% e -6,6%) e positivi negli ultimi due, con una lieve crescita (+1,4% e
+0,6%) che però non recupera il calo del primo semestre.
Osservando l’andamento e la distribuzione per macro aree geografiche (Tabella 1 e Figura 2), si nota
che l’area del Nord Est, dove si realizza il 19% del mercato nazionale, è quella in cui si registra il calo
più elevato delle compravendite nel 2011 rispetto al 2010 (-3,4%).
Nei comuni del Nord Ovest, l’area territoriale con la più ampia quota di mercato (32,4%), il calo nel
2011 delle compravendite di abitazioni è meno accentuato (-1,5% rispetto al 2010).
1 NTN dal 1985 al 1999 stima su dati Ministero degli Interni, dal 2000 dati Agenzia del Territorio non comprensivi dei valori del
NTN relativi ai comuni delle province autonome di Trento (n. 223 comuni) e Bolzano (n. 116 comuni), del Friuli Venezia Giulia
(n. 45 comuni), del Veneto (n. 3 comuni) e della Lombardia (n. 2 comuni) dove vige il sistema dei libri fondiari (o sistema
tavolare) per la pubblicità immobiliare.
2 Il valore del NTN d’ora in avanti, comprende le compravendite delle abitazioni site nei 45 comuni del Friuli Venezia Giulia dove vige il sistema dei libri fondiari (o sistema tavolare) per la pubblicità immobiliare. Il valore del NTN non comprende le compravendite di abitazioni site nei comuni delle province autonome di Trento e Bolzano e dei 5 comuni tavolari delle province
di Belluno e Vicenza.
3 Cfr. Nota trimestrale - Andamento del mercato immobiliare nel IV trimestre 2011 e sintesi annua, pubblicata sul sito
dell’Agenzia del Territorio, www.agenziaterritorio.gov.it.
RAPPORTO IMMOBILIARE 2012
IL SETTORE RESIDENZIALE
In perdita risultano anche i mercati nel Sud e nelle Isole (-2,7% entrambi), aree dove si concentrano
le minori quote di mercato (17,7% e 9,6% rispettivamente), e nel Centro, dove si realizza il 21,3 %
delle compravendite, il calo delle compravendite nel 2011 è pari al -2%.
Si conferma ancora, come già evidenziato nei precedenti rapporti, la migliore performance dei mercati nei capoluoghi.
Infatti, il mercato delle città sostanzialmente tiene, facendo registrare un calo lieve pari al -0,6%, con le città del Nord Ovest che in controtendenza crescono del +2,1%.
Nei comuni non capoluogo si assiste invece nel 2011 ad una contrazione del mercato pari al -3,1% mediamente, concali intorno al -3% in tutte le aree territoriali.
In Figura 3 sono presentati i grafici dell’andamento del numero indice4 del NTN dal 2004, per l’Italia e
le singole aree geografiche, per i comuni capoluogo e i non capoluoghi.
Osservando l’andamento degli indici del NTN, risulta evidente, per tutte le macro aree, la crescita del
volume di compravendite per i comuni non capoluogo fino al 2006, mentre il mercato dei capoluoghi
nello stesso anno subiva la prima flessione, tranne che per i capoluoghi del Nord dove il calo si
manifesta nel 2007. Dal 2009 si nota la migliore tenuta del mercato nei capoluoghi dove, anche nel
2011, si registrano le migliori performance, mentre le compravendite di abitazioni continuano a subire
un ridimensionamento per i comuni minori.
L’andamento dell’indicatore dell’intensità del mercato, IMI (Tabella 2 e Figura 44), segue le
compravendite, evidenziando un valore medio nazionale pari al 1,80%, -0,07 punti percentuali rispetto
al 2010.
L’IMI ancora nel 2011 rimane più elevato nel Nord Ovest (pari a 2,08%); seguono le aree del Nord Est
e del Centro con un valore pari a 2,00%, evidenziando la maggior mobilità del mercato di queste aree
rispetto ai livelli decisamente più bassi rilevati al Sud (1,38%) e nelle Isole (1,41%).
Se si osserva l’andamento del mercato per classi demografiche di comuni (Tabella 2, Figura 5 e Figura
6), si nota che nel 2011 solo nelle grandi città (oltre 250.000 abitanti) si registra una crescita, +1,8%
rispetto al 2010.
Tutti negativi risultano, invece, gli andamenti nelle altre classi demografiche e, in particolare, la perdita maggiore (-3,6%) si registra nella classe dei comuni medio piccoli (tra 5 mila e 25 mila abitanti) che è anche la classe demografica nella quale si realizza la più ampia quota di compravendite, 33,5% del mercato nazionale delle abitazioni.
Le grandi città sono anche la classe demografica di comuni con l’IMI più elevato, 2,19%, in crescita
già dal 2010. Di contro, il valore minimo dell’IMI, 1,39%, in perdita ancora nel 2011, -0,08 punti
percentuali, si riscontra per la classe dei comuni minori, con meno di 5.000 abitanti, classe in cui
ricadono molti comuni montani ed in calo demografico.
L’andamento degli indici del NTN per classi di comuni dal 20044, evidenzia quanto già rilevato
precedentemente, con le compravendite in aumento fino al 2006 per le 3 classi di comuni più piccoli,
con numero di abitanti inferiore a 50.000, mentre la classe delle città maggiori, con oltre 250.000
abitanti, risulta in calo già a partire dal 2005, e la classe intermedia, tra 50.000 e 250.000 abitanti,
risulta stazionaria nel 2006. Nel 2008 e nel 2009 è evidente la decisa decrescita per tutte le classi di
comuni e nel 2010 nelle città con oltre 25 mila abitanti il mercato torna a crescere.
Nel 2011 le compravendite di abitazioni continuano a crescere solo nelle grandi città.
La Figura 8 riporta la mappa della distribuzione comunale del NTN nel 2011, dalla quale emerge che in
circa 6.500 comuni sono state compravendute meno di 100 abitazioni e che in 148 comuni nel 2011 si
sono superate le 500 abitazioni compravendute (erano 158 nel 2010).
Infine, la Figura 9 riporta la mappa della distribuzione dell’IMI nel 2011 dalla quale risalta la marcata
differenza di intensità di mercato tra le aree del Nord e del Centro e il Sud e le Isole. Nella figura è
riportata altresì, in alto a destra, la mappa dell’IMI 2006, anno in cui si è rilevato il massimo numero di
NTN di abitazioni, che evidenzia quanto abbia perso in dinamica il mercato abitativo negli ultimi anni,
conservando sostanzialmente immutata la distribuzione sul territorio nazionale.
Erano, infatti, nel 2006 3.293 i comuni con un IMI superiore al 3%, nel 2011 sono stati solo 351 (nel 2010 erano 982).
FONTE:
STATISTICHE e STUDI sul MERCATO IMMOBILIARE
Direzione Centrale
Osservatorio Mercato Immobiliare
e Servizi Estimativi
dc_omise@agenziaterritorio.it
Caterina Andreussi
Area Osservatorio Mercato Immobiliare
(responsabile)
Maurizio Festa
Statistiche e studi sul mercato immobiliare
(responsabile)
Isidora Barbaccia
Gennaro Chirola
Erika Ghiraldo
Alessandra Storniolo
(collaboratori)
per l’ABI ha collaborato l’Ufficio
Analliisii Economiiche
Direzione Strategie e Mercati Finanziari
sd@abi.it
Vincenzo Chiorazzo
Ufficio Analisi Economiche
(responsabile)
Carola Achermann
Vincenzo D’Apice
Pierluigi Morelli
(collaboratori)
